Comprar apartamento usado em Florianópolis: o que checar antes de assinar qualquer coisa

Apartamento usado tem uma vantagem clara sobre lançamento: você vê exatamente o que está comprando antes de assinar. Mas isso cria uma armadilha. A sensação de "já vi o imóvel, gostei, é isso" leva muita gente a apressar as etapas seguintes, que são justamente onde os problemas aparecem.

Em Florianópolis, onde apartamentos de 3 quartos nas regiões centrais saem entre R$ 700 mil e R$ 1,2 milhão, um erro nessas etapas pode ter consequências sérias. Seja perder o sinal pago, ter o financiamento travado pelo banco, ou descobrir um vício oculto meses depois de estar morando no imóvel.

Antes de qualquer coisa: a matrícula do imóvel

A matrícula é o documento mais importante da transação e o primeiro a ser pedido. Ela fica no Cartório de Registro de Imóveis e mostra o histórico completo do bem: quem é o proprietário real, se há penhoras, hipotecas, ações judiciais ou qualquer restrição que impeça a venda.

Pedir a certidão de matrícula atualizada, emitida há no máximo 30 dias, não é burocracia, é o passo que confirma que o vendedor é de fato o dono do imóvel e que você não vai comprar uma dor de cabeça jurídica junto com as chaves.

Além da matrícula, é importante verificar certidões negativas de débitos do vendedor, tanto na Receita Federal quanto na Justiça Estadual e Federal. Dívidas do vendedor podem recair sobre o imóvel mesmo depois da venda, dependendo do momento em que foram geradas.

O que o banco vai checar antes de aprovar o financiamento

A maioria dos compradores de apartamento usado em Floripa precisa de financiamento. Um financiamento imobiliário pode ser negado por diversos motivos: CPF negativado, score baixo, divergência de documentos, pendências com a Receita Federal, ou renda incompatível com o valor das parcelas.

Tem mais: os bancos costumam limitar o valor das parcelas a cerca de 30% da renda mensal. Quem tem outras dívidas ativas, como financiamento de carro ou consignado, precisa incluir isso na conta antes de definir qual apartamento consegue bancar.

O banco também faz uma avaliação própria do imóvel antes de liberar o crédito. Se o laudo do perito bancário avaliar o apartamento abaixo do preço negociado, o banco financia o valor do laudo, não o valor do contrato. A diferença fica por conta do comprador, na hora, sem aviso prévio.

Outro ponto que trava financiamento de apartamento usado: operações acima de R$ 2,25 milhões saem do SFH e entram no SFI, com condições de juros diferentes. Para imóveis na faixa de R$ 800 mil a R$ 1,2 milhão, que é o perfil mais comum nos bairros centrais de Floripa, ainda cabe no SFH, mas vale confirmar com o banco antes de fechar o contrato. Loft

Vistoria antes de assinar o compromisso, não depois

A vistoria do imóvel precisa acontecer antes da assinatura do compromisso de compra e venda, não depois. Parece óbvio, mas muita gente assina o compromisso, paga o sinal, e só então descobre infiltração no banheiro do andar de cima, problema elétrico na cozinha ou fissuras que indicam movimentação estrutural.

O que checar na vistoria:

Janelas e esquadrias: abrir e fechar todas. Folga excessiva ou dificuldade pra travar indica desalinhamento da estrutura ou má instalação.

Umidade nas paredes: manchas escuras no rodapé ou próximas ao teto indicam infiltração ativa. Em Floripa, onde a umidade do ar é alta o ano todo, esse problema se agrava rápido.

Pressão da água nos pontos mais altos do apartamento, geralmente o banheiro do quarto mais distante da entrada. Baixa pressão pode indicar problema no encanamento ou na bomba do condomínio.

Quadro de disjuntores: verificar se está dentro do padrão exigido pela concessionária e se há circuitos mal dimensionados, o que é comum em apartamentos que passaram por reformas informais.

Vagas de garagem: confirmar na matrícula se a vaga é vinculada à unidade ou autônoma, e se está no nome do vendedor. Vaga autônoma pode ser vendida separadamente e, se não estiver incluída no contrato, não vai junto com o apartamento.

Condomínio: o que checar além das taxas mensais

A taxa de condomínio que aparece no anúncio é raramente a única conta do edifício. Antes de fechar negócio, vale pedir ao síndico ou administradora:

Ata das últimas assembleias, especialmente se houve aprovação de obras ou rateios extraordinários. Uma reforma de fachada ou troca de elevadores pode gerar cobranças de R$ 10 mil a R$ 50 mil por unidade, e quem compra o apartamento assume o débito se não tiver sido pago pelo vendedor.

Certidão negativa de débito condominial no nome do vendedor. Dívida de condomínio segue o imóvel, não o dono.

O que checar no contrato antes de assinar

Cláusula de prazo para desocupação: em apartamentos com morador, confirmar quando o imóvel será entregue livre e como isso está descrito no contrato. "A combinar" não é prazo.

Forma de pagamento do sinal e penalidades em caso de desistência de ambas as partes. A lei prevê que o vendedor devolva o dobro do sinal se desistir, mas só se isso estiver claramente no contrato.

Inclusão de bens móveis: armários embutidos, ar-condicionado e itens que parecem óbvios precisam estar listados no contrato. O que não está escrito, o vendedor pode levar.