O que mudou no financiamento em 2026 e por que ficou mais fácil comprar um apartamento em Florianópolis

Durante boa parte de 2024 e 2025, comprar imóvel financiado no Brasil ficou mais difícil. Faltou dinheiro nos bancos para crédito imobiliário, a entrada exigida subiu e muita gente que queria sair do aluguel simplesmente não conseguiu aprovar o financiamento. Em 2026 esse cenário virou, e vale entender o que mudou, porque para quem quer comprar um apartamento nas regiões centrais de Florianópolis a conta ficou bem mais acessível do que estava.

Antes de tudo, um aviso que vale o texto inteiro. Regra de banco e taxa de juros mudam rápido. Os números aqui são de referência de meados de 2026 e servem para você entender a lógica, não para decorar. Na hora de comprar, confirme as condições vigentes com o banco ou com um corretor que esteja acompanhando, porque uma reunião do Copom ou uma mudança de regra da Caixa altera a conta.

O que destravou o crédito

A mudança de fundo foi o Banco Central liberar cerca de R$ 36,9 bilhões que estavam retidos em depósitos compulsórios dos bancos. Na prática, isso significa mais dinheiro disponível para emprestar. Depois de dois anos de escassez, os bancos voltaram a ter recurso para financiar imóvel, e com mais oferta de crédito as condições ficaram mais flexíveis para o comprador.

Três mudanças concretas saíram disso, e são elas que mexem no seu bolso.

1. A entrada de imóvel usado caiu

Voltou o financiamento de até 80% do valor para imóvel usado no sistema de poupança (SBPE). Isso reduz a entrada mínima para 20%.

O que isso significa na prática, num apartamento de 800 mil reais. Antes, com financiamento limitado a 70%, você precisava de 240 mil de entrada. Agora, com 80%, precisa de 160 mil. São 80 mil reais a menos de dinheiro na mão para conseguir comprar o mesmo imóvel. Para a maioria das famílias, é a diferença entre conseguir comprar este ano ou adiar por mais dois.

2. O teto do SFH subiu para R$ 2,25 milhões

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é a faixa de financiamento com juros regulados, mais baixos, e que permite usar o FGTS. Até 2025, só entravam nesse sistema imóveis de até 1,5 milhão. Acima disso, o comprador caía no SFI, com juros de mercado, entrada maior e sem FGTS.

Em 2026 esse teto subiu para 2,25 milhões. Para Florianópolis isso importa muito, porque uma faixa enorme de apartamentos bons nas regiões centrais, que antes ficava num limbo de financiamento mais caro, agora entra na condição melhor. Praticamente todo o perfil de imóvel de 700 mil a 1,2 milhão está com folga dentro do SFH, com direito a juro menor e uso do FGTS.

3. O FGTS voltou a valer para imóveis de maior valor

Como consequência do teto novo, o saldo do FGTS pode ser usado em imóveis de valor mais alto do que antes. Serve para compor a entrada ou para amortizar o saldo devedor. Para quem tem anos de carteira assinada e nunca usou o fundo, isso é um dinheiro parado que agora pode virar parte da entrada de um apartamento em Floripa.

A parte que não melhorou: o juro ainda está alto

Aqui é preciso honestidade, senão o texto vira propaganda. Ao mesmo tempo em que o crédito destravou, a taxa básica de juros continua elevada. A Selic está em 14,25% ao ano, definida pelo Copom em junho de 2026. As projeções de mercado apontam queda gradual ao longo do segundo semestre, com a taxa podendo fechar o ano perto de 13,50%, mas isso depende da inflação continuar cedendo, o que não é garantido.

Juro básico alto significa que a taxa do financiamento também está alta. As linhas de crédito imobiliário pela poupança partem de algo em torno de 11% ao ano mais TR, e podem passar disso dependendo do banco e do perfil do comprador.

Então o cenário de 2026 é meio contraditório de propósito. Ficou mais fácil ser aprovado e a entrada ficou menor, mas o dinheiro emprestado ainda custa caro. Entender esses dois lados ao mesmo tempo é o que separa quem faz uma boa compra de quem se enrola.

Como jogar isso a seu favor na prática

Com esse cenário, algumas decisões passam a valer mais a pena do que outras.

Confirme sempre o enquadramento no SFH. Se o imóvel custa até 2,25 milhões, ele deve entrar no SFH, com juro menor e FGTS liberado. Não aceite ser empurrado para uma linha mais cara sem checar isso.

Olhe o Custo Efetivo Total, não só a taxa anunciada. O banco divulga uma taxa de juros nominal atraente, mas o custo real inclui seguros obrigatórios e tarifas. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter custo final bem diferente, principalmente porque o seguro habitacional encarece conforme a idade do comprador. Comparar só a taxa da vitrine leva a decisão errada.

Considere o sistema de amortização SAC. Com juros altos, o sistema de parcelas decrescentes (SAC) costuma sair financeiramente melhor do que o de parcelas fixas (Price), porque reduz o saldo devedor mais rápido e o juro incide sobre um saldo menor ao longo do tempo. A parcela começa mais alta, mas o custo total tende a ser menor.

Use o FGTS de forma estratégica. Colocar o FGTS na entrada reduz o valor financiado e, portanto, o juro que incide sobre ele. Em cenário de juro alto, abater o quanto puder logo no começo faz diferença grande no total pago.

Por que agir agora pode fazer sentido

Tem uma lógica de timing que vale considerar, sem cair no discurso de urgência artificial. Quando o crédito destrava e a entrada exigida cai, mais gente consegue comprar. Mais gente comprando aquece a demanda, e demanda aquecida costuma empurrar preço para cima ao longo do tempo. Em bairros centrais de Florianópolis, que já têm oferta limitada, esse efeito tende a ser mais forte.

Se o ciclo de queda de juros se confirmar no segundo semestre, a combinação de entrada menor com juro caindo é o momento em que o comprador tem mais poder. O risco de esperar demais é que o preço do imóvel suba enquanto você economiza a diferença da entrada, e o que você ganhou de um lado perca do outro.

Isso não quer dizer comprar de qualquer jeito. Quer dizer que quem tem a entrada e a renda para aprovar o financiamento está, em 2026, num dos momentos mais favoráveis dos últimos anos em termos de acesso ao crédito, mesmo com o juro alto. O que não dá é para tomar essa decisão só com a taxa da vitrine do banco na mão. Precisa de conta feita, imóvel bem escolhido e alguém que conheça tanto o mercado local quanto o funcionamento do financiamento conduzindo o processo.